Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone przed kupnem w 2026 roku

Zakup własnego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kluczowym etapem przed podpisaniem umowy notarialnej jest dokładna weryfikacja jej stanu prawnego – ze szczególnym uwzględnieniem ewentualnego zadłużenia. Wyjaśniamy, jak skutecznie sprawdzić sytuację prawną lokalu i bezpiecznie przeprowadzić transakcję. 

Skorzystaj z Księgi Wieczystej online
 

W Elektronicznej Księdze Wieczystej (EKW) znajdziesz wszystkie informacje na temat interesującego Cię mieszkania. Oprócz danych o właścicielach, lokalizacji czy też prawach związanych z lokalem, także te dotyczące obciążeń finansowych.

Twoją uwagę powinien zwrócić dział IV, który obejmuje informacje o wszystkich ciążących na lokalu hipotekach, takie jak m.in.:

• rodzaj hipoteki (przymusowa lub umowna),

• suma zadłużenia i waluta,

• podstawa wpisu (np. kredyt hipoteczny),

• dane banku lub innego wierzyciela.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone? Wystarczy skorzystać z systemu Ministerstwa Sprawiedliwości. Następnie:

1. Kliknij „Przeglądanie księgi wieczystej”.

2. Wpisz numer elektronicznej księgi wieczystej mieszkania.

3. Naciśnij „Wyszukaj księgę”.

4. Przejdź do działu IV.

Przeglądanie ksiąg wieczystych nic nie kosztuje. Zapłacisz dopiero wówczas, kiedy złożysz wniosek o odpis, wyciąg lub zaświadczenie o zamknięciu Księgi Wieczystej. 

Aktualność informacji w Księdze Wieczystej
 

Średni czas oczekiwania na zmianę w księdze wieczystej w Polsce wynosi około 2–3 miesięcy, ale czas ten różni się znacznie w zależności od miejscowości i obciążenia danego sądu. W mniejszych sądach lub mniej obciążonych miastach (np. Sosnowiec czy Bochnia) wykreślenie hipoteki zajmuje urzędnikom około 1-2 tygodni, podczas gdy w  (szczególnie w Warszawie czy Gdańsku) na formalne usunięcie wpisu po spłacie kredytu można czekać od 6 do nawet 10 miesięcy. 

Dlaczego to ma znaczenie? Przez cały okres oczekiwania na decyzję sądu w IV dziale Księgi Wieczystej widnieje wzmianka o toczącym się postępowaniu. Mimo że długu fizycznie już nie ma, w papierach wykreślenie wzmianki następuje dopiero z chwilą prawomocnego wpisu referendarza sądowego. 

Zweryfikuj zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej
 

Twoje wymarzone mieszkanie może być obciążone zaległymi rachunkami za m.in.:

• media (np. prąd, woda, gaz),

• czynsz.

Jeśli nie chcesz się nieprzyjemnie zaskoczyć, koniecznie poproś właściciela lokalu o zaświadczenie o braku zobowiązań ze spółdzielni mieszkaniowej. Możesz również samodzielnie je uzyskać. Zwróć się w tym celu do zarządcy lub administracji.Taki dokument jest też często wymagany do podpisania aktu notarialnego. 

Czy wiesz, że blisko ⅓ Polaków musi ograniczać wydatki, aby zapłacić rachunki?

30 proc. Polaków przyznaje, że ich dochody wystarczają im na bieżące opłaty i gromadzenie oszczędności. 36 proc. terminowo płaci rachunki, ale musi sięgać po środki z poduszki finansowej. 28 proc. musi natomiast ostro ciąć wydatki, że opłacić rachunki czy czynsz na czas.

Zaległości czynszowe i wspólnotowe a odpowiedzialność kupującego

Dług za media czy też czynsz powstaje po stronie właściciela. Jeśli nie spłacił go przed finalizacją transakcji, nie oznacza to, że przechodzi on na Ciebie. Co prawda w świetle art. 548 Kodeksu cywilnego „wraz z wydaniem rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary”, ale nie dotyczy to zadłużenia. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma więc prawa domagać się od Ciebie jego spłaty.

Pamiętaj jednak o tym, że zakup mieszkania z nieuregulowanymi należnościami może wymagać od Ciebie udowodnienia, że odpowiada za nie jego poprzedni właściciel. Lepiej więc dopilnować uregulowania należności przed kupnem.

Dług u komornika a stan prawny nieruchomości

Musimy cofnąć się do Elektronicznej Księgi Wieczystej, a dokładnie działu III. Znajdziesz w nim m.in. ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji komorniczej. Pojawia się ono również wówczas, gdy nieruchomość zajął syndyk.

Możesz również prześwietlić informacje o toczących się licytacjach komorniczych dla właściwego Sądu Rejonowego. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać też z portalu obwieszczeń i licytacji komorniczych Krajowej Rady Komorniczej.

Bezpieczna klauzula w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna podpisana u notariusza daje kupującemu duże bezpieczeństwo. Sprzedający formalnie oświadcza w niej, że mieszkanie nie ma żadnych długów, a w sprawie lokalu nie toczy się żaden spór w sądzie. Aby ten zapis miał realną moc, wprowadza się do umowy karę za podanie nieprawdy oraz zapis z tzw. art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki temu, jeśli sprzedający skłamie i nie będzie chciał zapłacić kary, kupujący nie musi wytaczać mu długiego procesu sądowego – sprawę od razu można skierować do komornika. 
 

Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu
 

Co prawda nie jest to bezpośrednio związane z zadłużeniem lokalu, ale warto pamiętać, aby przed zawarciem umowy przedwstępnej u notariusza, poprosić o zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Kupno mieszkania z lokatorami może rodzić poważne problemy po stronie kupującego. Takie zaświadczenie często jest wymagane przez notariusza, powinien o nie zadbać także pośrednik nieruchomości, jeśli korzystasz z jego pomocy. 

FAQ
 

Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?

Tak, zakup mieszkania z hipoteką jest możliwy, pod warunkiem, że sposób spłaty zobowiązania i wykreślenia hipoteki zostanie odpowiednio uregulowany w umowie.

Czy numer księgi wieczystej jest potrzebny do sprawdzenia zadłużenia mieszkania?

Tak, jest niezbędny, aby sprawdzić wpisy dotyczące hipoteki i innych obciążeń w EKW.

Co zrobić, jeśli w księdze wieczystej jest wpis o egzekucji komorniczej?

Przed zakupem dokładnie wyjaśnij status postępowania z właścicielem i notariuszem.