Kredyt na wkład własny. Czy to dobry pomysł?

Kredyt hipoteczny pozwala sfinansować marzenie o własnym mieszkaniu, domu, a także pozwolić na zakup innych rodzajów nieruchomości. Jest to jednak specyficzny rodzaj kredytu – jedyny, w którym wymagany jest wkład własny. Co to jest? Skąd zdobyć środki na wkład własny? Kredyt hipoteczny zawsze jest udzielany tylko z wkładem własnym? A może podeprzeć się innym kredytem zaciągniętym specjalnie na finasowanie wkład własny do kredytu? 

Wkład własny w kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy – a to niekoniecznie to samo, o czym poczytasz w artykule Kredyt mieszkaniowy a kredyt hipoteczny – wymaga wkładu własnego. To środki bezpośrednio przekazywane sprzedawcy mieszkania jako część ceny za mieszkanie lub dom. Im wyższy jest wkład własny w kredycie hipotecznym, tym mniejsze mogą być koszty kredytu, bo mniejsza suma jest kredytowana. Jednocześnie wysokość wkładu własnego w kredycie hipotecznym wpływa na zdolność kredytową, bowiem im większy wkład, tym mniejszą zdolnością kredytową musi wykazać się kredytobiorca.

Zdolność kredytowa – co daje i co to takiego? Poczytaj w naszym tekście.

Minimalny wkład własny         

Ile wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest wymagane od kredytobiorcy? Nie jest to zależne od preferencji banków – przynajmniej nie w zupełności. Regulacje prawne określają kwestie dotyczące kredytu hipotecznego. Jaki wkład własny jest aktualnie wymagany, zostało określone w 2014 roku, kiedy to Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. rekomendację S. Zakłada ona, że próg minimalnego wkładu własnego w kredycie hipotecznym będzie rósł o 5 procent aż do obecnego poziomu – 20%, który został osiągnięty w 2017 roku. Zatem obecnie kredyt hipoteczny z wkładem własnym wymaga uzbierania 20% oszczędności, co przy aktualnych cenach rynkowych mieszkań jest sumą około 30 do 80 tys. złotych. Warto jednak wiedzieć, że banki mają opcję obniżenia wkładu własnego do 10%, ale kosztem wprowadzenia dodatkowych opłat w tym obowiązkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Większość banków oferujących wkład własny przy kredycie hipotecznym na poziomie 10% wymaga dodatkowej marży na poziomie 0,2 – 0,3 punktów procentowych.

Nie tylko wkład własny…

Wyliczyłeś potrzebną kwotę na wkład własny? Kredyt wydaje się być w zasięgu ręki? Nie tak szybko. Samo uzbieranie 10%-20% nie wystarczy, bowiem w kwocie wkładu własnego nie są zawarte takie wydatki jak: prowizja bankowa, która zależnie od banku wynosi od 0% do 5%, opłaty notarialne, czyli dla notariusza oraz w przypadku zakupu na rynku wtórnym podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości, a także czasem prowizja dla biura nieruchomości przy rynku wtórnym lub opłata za operat albo dodatkowe ubezpieczanie dla rynku pierwotnego. Zatem może się okazać, że potrzebne jest dodatkowe 4-5% do sumy wkładu własnego.

Komu i kiedy wpłaca się wkład własny

Wkład własny nie jest wpłacany bankowi, ale stronie sprzedającej, czyli deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej albo osobie prywatnej sprzedającej na rynku wtórnym nieruchomość.

Wkład własny należy wpłacić wtedy, kiedy zostało to ustalone między kupującym a sprzedającym. Zwyczajowo banki wymagają, by do wpłaty doszło przed uruchomieniem kredytu. Nigdy natomiast nie ma konieczności przekazywania wkładu własnego przed złożeniem wniosku o kredyt.

Udokumentowanie wpłaty

Koniecznie jest udokumentowanie wpłaty wkładu własnego – na potrzeby banku, ale także dla własnej pewności kupującego, że sprzedający nie będzie wymagał ponownej wpłaty. Wpłatę wkładu własnego trzeba udokumentować:

• Potwierdzeniem przelewu, jeśli doszło do wpłaty na konto bankowe.
• Potwierdzeniem przez sprzedającego – w przypadku transakcji na rynku wtórnym wkład własny jest formą zaliczki czy zadatku przekazywaną przy notariuszu w trakcie umowy przedwstępnej. Sprzedający musi potwierdzić, że otrzymał środki.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Oczywiście wielu kupujących zadaje sobie pytanie, czy da się „obejść” wymóg wpłaty wkładu własnego dla kredytu hipotecznego, zatem czy jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego? Tak naprawdę nie, ale jest jedna sytuacja, w której bank może przystać na ominięcie Rekomendacji S, ale dotyczy ona tylko rynku wtórnego. Jeśli dojdzie do zawyżenia wartości nieruchomości, to różnica w wycenie może stanowić zamiennik wkładu własnego. Jednak wtedy taki kredyt będzie miał wyższe koszty niż kredyt z typowym wkładem własnym. To jednak rzadkie sytuacje, zwyczajowo zawsze jest wymagany wkład własny. Kredyt hipoteczny może jednak mieć różne formy tego wkładu, nie zawsze gotówkowe.

Formy wkładu własnego

Jeśli nie udało ci się uzbierać oszczędności na wkład własny, to masz też inne opcje. Choć gotówka jest najbardziej wygodną formą wkładu własnego dla sprzedawcy, banku i kupującego, to warto wiedzieć, że są też inne sposoby. Wkładem własnym mogą być:

• Darowizna od rodziny najbliższej, która nie jest opodatkowana. Trzeba jednak o niej poinformować urząd skarbowy, jeśli przekracza kwotę 9637 zł.
• Zabezpieczenie na innej nieruchomości. Jeśli masz mieszkanie, dom czy inną nieruchomość, to można ją użyć jako zabezpieczenie i wkład własny. Można też użyć zabezpieczania na nieruchomości bliskiej osoby, jednak wtedy poza wpisem do hipoteki, to właściciel będzie musiał także przystąpić do kredytu hipotecznego.
• Oświadczenie o sprzedaży posiadanej nieruchomości. Jeśli masz nieruchomość, którą chcesz sprzedać, a starasz się o kredyt hipoteczny na inną nieruchomość, to możesz zadeklarować, że sprzedasz posiadaną nieruchomość. Kredytodawca zaliczy część lub całość wartości sprzedawanej nieruchomości na poczet wkładu własnego. Transakcja sprzedaży musi dojść do skutku przed datą uruchomienia kredytu.
• Działka jako wkład własny do kredytu. To nietypowe rozwiązanie – działka budowlana zakupiona pod budowę domu może stanowić wkład własny.
• Środki poniesione na budowę nieruchomości. Jeśli składasz wniosek o kredyt w momencie rozpoczęcia budowy, to poniesione wydatki mogą być zaliczone jako wkład własny. Bank powoła rzeczoznawcę majątkowego, który wyceni wartość prac wykonanych na budowie. To zatem rozwiązanie dla kredytu na budowę domu.
• Środki na koncie IKE, IKZE lub PPK. To środki zgromadzone na kontach emerytalnych, ale jest możliwość wykorzystania jako pożyczka na wkład własny. Wypłacone środki będą musiały zostać zwrócone w ciągu 15 lat od ich wykorzystania.
• Zastaw na obligacjach lub innych papierach wartościowych. Zastaw na obligacjach Skarbu Państwa lub innych papierach wartościowych umożliwia zmniejszenie wkładu własnego o połowę, a czasem pokrycia go w całości. Niektóre banki uznają jednak tylko zastaw na obligacjach skarbowych, inne zaś akceptują też akcje, fundusze inwestycje oraz obligacje korporacyjne. Im bardziej ryzykowne instrumenty, tym mniejszy akceptowalny udział we wkładzie własnym.

Kredyt na wkład własny – czy to możliwe?

Jeśli żadna z powyższych form wkładu własnego nie wchodzi w grę z racji braku innych nieruchomości, papierów wartościowych, możliwości uzyskania darowizny etc., to czy można wziąć kredyt na wkład własny? Niestety, nie ma takiej możliwości. Według przepisów wkład własny nie może być finansowany przez pożyczkę. Bank wymaga potwierdzenia, że wkład własny nie pochodzi z pożyczki lub kredytu. Sprawdzi to w rejestrze BIK, gdzie są przechowywane dane o wszystkich kredytach. Jeśli wykryje, że wkład własny został sfinansowany pożyczką, to kredytobiorcy grożą konsekwencje – nawet karne za świadczenie nieprawdy oraz zerwanie umowy kredytowej.  Co więcej, wzięcie pożyczki na wkład własny oznaczałoby obniżenie zdolności kredytowej, zatem zmniejszyłaby się dostępna kwota na kredyt.

W kwestii kredyt hipotecznego a wkładu własnego nie ma łatwych rozwiązań – trzeba w jakiejś formie przedstawić wkład własny, czy to gotówkowej czy posiadanej nieruchomości lub działki. Odpowiadając na pytanie, czy wzięcie kredytu na wkład własny jest dobrym pomysłem, odpowiadamy jednoznacznie – nie jest. W Polsce nie ma możliwości otrzymania kredytu konsumenckiego przeznaczonego na wkład własny, to zbyt ryzykowne rozwiązanie i prawnie zakazane.

Zaciągnięcie jakiegokolwiek kredytu powinno być zawsze świadomym i dobrze przemyślanym wyborem. Trzeba pamiętać, że każda nasza finansowa decyzja wiąże się z określonymi konsekwencjami, z których efektami musimy się potem liczyć. Dlatego musimy być świadomi odpowiedzialności za swoje finansowe decyzje i zaciągane zobowiązania. Długi nie biorą się znikąd, a jeśli już się pojawią to warto jak najszybciej wziąć odpowiedzialność za swoje zadłużenie i zacząć działać. Jak? Podpowiadamy w tym artykule.

*Treść aktualna na moment publikacji, wskazane informacje mogą ulec zmianie.